Сперва любым враньем заманить клиента с деньгами в Сочи...

Рассказывает Алексей Алешко:

Heavy Metal, соратники! Соскучились? Знаю что нет, а многие еще и перекрестились когда я на пенсию вышел и в Сочи свалил :) Но да не о том речь. Обещанная большая статья.

Итак, я в Сочи уже два месяца, пенсионерствую, изучаю местный рынок недвижимости и считаю, что достиг права что-то рассказать и присоветовать. Как мне кажется, мой опыт обретения недвижимости у моря может оказаться не бесполезен. Согласитесь: одно дело, когда квартиру ищет человек со стороны, и совсем другое - оттрубивший более 20 лет агент по недвижимости. Правда на московском рынке, а он от рынка Сочи не просто отличается, а… я надысь тест проходил на определение словарного запаса: вошел в 2% людей с лексиконом более трехсот тысяч (кто не верит - в ФБ ссылка на результат присутствует), а все равно какое-то печатное определение подобрать не могу. 

Мягко говоря - другой он.

(Новостройки в Сочи - симпатичны на фото, в реальности же вопросов больше, чем ответов)

Изначально, переезжая, со съемным жильем вообще связываться не планировал: я дядька уже не молодой, капризный, да и вообще чужие унитазы - не мое. Не планировал, но пришлось; однако об этом ниже.

Мой переезд проходил в два этапа: 1- ознакомительный, 2- основательный. На ознакомительном этапе я прилетел в Сочи на «некоторое время» - билет в один конец. Задача: рекогносцировка на местности, покупка квартиры (бюджет: 15 млн.), постановка бригады на ремонт, возврат в Москву, и, когда все будет готово - переезд. 

Еще до поездки я основательно прошерстил предложение квартир; причем всякие авито, муви и прочие «юла» даже не открывал, ибо знаю - ловить там нечего; одни «фонари», «фейки», «заманухи», «клейки», «манки», «леваки» и так далее: в разных регионах и в разные времена выдуманные объявления с несуществующими квартирами называли по-разному. Шерстил только ЦИАН - по опыту знаю, модерируют. Местные форумы - попытка найти квартиру от собственника. И в последнюю очередь сайты крупнейших местных агентств: ВИНСЕНТ, АСКА, РОСТ, ЛЕТО, ГРЦ, ну и МИЭЛЬ - ибо московское, родное. Забегая вперед - все 3,14-дорасы (не удержался).

Искал, созванивался, расспрашивал про квартиры: реален ли вариант, подробности, что с документами и так далее. Все дружно говорили - да, вариант реален - и рассказывали про него так, словно сами видели. Все готовы были их показывать, как только прилечу в Сочи. В общем все хорошо, именно так, как я привык в Москве. И вот, на момент переезда у меня был готов список объектов к рассмотрению: чуть более 50 вариантов аккуратно сгруппированных: «обязательно», «возможно» и «информативно». Думаете это много? А вот и ни разу не угадали: я реалист и знаю, что ровно бывает только на бумаге, поэтому реально рассчитывал, что увижу максимум 3-4 варианта из каждой группы. Итого штук 10, 15 - максимум. У остальных что-то случиться: продадут, передумают, на месте что-то выясниться и так далее. Это нормально. Больше всего я переживал за пару найденных в рекламе квартир в ЖК «Санремо», так как этот дом знаю, в нем останавливался ранее и в этот приезд бронировал апартаменты в нем же. Более того, был готов купить, именно в «Санремо», практически не глядя. 

Прилетел. 

[…два абзаца вырезаны цензурой…]

В результате я не увидел ни одного варианта из списка. Ни одного. Повторяю: ни одного. Причина простая: ни одного варианта в реальности не существует. Повторяю: ни одного варианта в реальном слое бытия нет. Просто нет. А в «Санремо» вообще ничего не продается, не продавалось и продаваться не будет.

Отступление: специально посмотрел, сейчас в «Санремо» в рекламе заявлено добрых два десятка апартаментов, все с ремонтов, по цене от 6 млн. рублей. То есть почти все, что в нем есть и по 100 тысяч за метр. Ага. В соседнем ЖК «Дельфин» реальный смотрел - 300 тысяч за метр в черновой. Так дешево из-за вида в упор на стену пансионата. А видовые от 500 и всё продано.

Так вот, продолжаю: вместо ранее выбранного и обещанного, мне пытались всучить какой-то полный трешь, при том, что сейчас, прожив в Сочи два месяца, я понимаю: мой запрос был реален: 50-70 метров в прямоугольнике от Морпорта до «Дельфина» и от Курортного к морю - реально. Сложно, но реально, если статус «апартамент» не смущает. Меня не смущал. Более того, если погулять с клиентом по Театральной, Соколова, Кубанской, Корчагина, Грибоедова и так далее, он сам увидит, что свет клином на ул. Орджоникидзе не сошелся. Ничего сложного! 

Не суть. Повторюсь: в Москве в 90-х такого ахтунга не было! Реальные объекты в рекламе отсутствуют как класс. Ага. В регионе в рекламу выставлено порядка 25 тысяч квартир (к слову: их тут вряд-ли всего столько есть) и ни одной реальной! Более того, я интересующий меня район ножкам исходил - по указанным адресам жилых домов нет. В рекламе стоит - многоквартирный дом, с охраной и подземным паркингом, приходишь - трансформаторная будка. Смеха ради звонишь в агентство, которое это непотребство изобразило - врут взахлеб, а когда сообщаешь, что стоишь напротив ЭТОГО дома и готов сейчас посмотреть ЭТУ квартиру… Смешно короче. Эти клоуны даже не знают, что по указанному ими адресу жилых домов нет. 

Это было смешно, а теперь будет не смешно. Совсем НЕ смешно. Звонил я со своего постоянного мобильного - баран. Звонил много - дважды баран. И ведь сам, понимаете, САМ ранее тысячи раз советовал: для поиска квартиры использовать ТОЛЬКО временную СИМ-карту! И вот. Поленился, расслабился - нате вам. Баран. Баран. Баран. И еще раз - баран. Винторогий. До сих пор звонят. Но хоть не предлагают больше ничего. И звонки потихоньку на ноль сходят.

А предлагали… я даже что-то смотрел. В том числе и в указанном мною месте. Ага. В полуметре от окна - стена санатория «Ева». Ага. В полуметре, Карл! А что - очень удобно: высовываешься в окно, в стену упираешься и можно увидеть море. Вид же на море заявлен, вот его и видно. Надо только в окно вылезти и, чтоб вниз не сверзиться, упереться в стену. Ага.

В ЖК «Морской дворец» еще меня затащили квартиру посмотреть. Ага. Дом элит класса йоптыть! Пришел, зашел и вышел. Даже на этаж подниматься не стал. Уже на входе сложилось впечатление, что меня привели в сауну с проститутками. Элитную, но сауну. И с проститутками. Тоже элитными.

«Светлана-парк» и «Марина-парк», тоже «элит класс», ага. Один подъезд, один лифт и коридорная система. Коридорная, сука, система! Дом типа «элит-класса» с кучей тридцатиметровых клетушек в одно окно и коридорная система! «Вы можете купить две и объединить» - ага! Ты чего несешь? Дура! И всю ночь слушать как мимо твоей двери по коридору маршируют подгулявшие соседи?! А утром стоять в очереди к единственному лифту? 150 квартир, 12 этажей и один долбаный лифт! Но 300 тысяч за м2. В старых советских двенадцатиэтажках 48-60 квартир в подъезде и ДВА лифта.

Но стоит отдать должное местным агентам, они не сдавались, активно предлагали одни и те же квартиры и наперебой предлагали съездить на Мамайку, Бытху, Дагомыс и так далее. Даже куда-то в горы отвезти хотели, причем аргумент - супер! Я даже запомнил: «Но там же вам выйдет дешевле» - ты чего несешь? Идиотка! (извините, опять не сдержался) Я не хочу дешевле - готов платить за место и качество! И да - я не могу жить в квартире общей площадью 30 м2 даже на берегу моря. И нет - мне не нужны сто метров в Соболевке, тем более с «евроремонтом». У них вообще метода такая: сперва любым враньем заманить клиента с деньгами в Сочи, потом раскачать и везти его в какое-нибудь непотребство соответствующее его бюджету.

О! Кстати! О «евроремонте» и фотографиях в объявлениях. Приготовьтесь, сейчас я вам смешно делать стану. Готовы? Местные агенты эти фотографии тащат со всяких дизайнерских сайтов и групп в социальных сетях, где начинающие дизайнеры своими работами и реализованными проектами хвастаются. Вглядитесь: более половины «фото» - компьютерная графика. Весело, правда?

И про ремонт: категорически не рекомендую покупать в Сочи квартиры с ремонтом и мебелью, это 3,14-здец! Практически все, как под копирку: ламинат, крашеные стены, мебель из ДСП и бытовая техника АТЛАНТ! Короче - ба-рах-ло. Хоть на фото и смотрится вполне презентабельно. И денег за него хотят, соответственно, как за дерево, венецианку и Liebherr. Насколько соблюдены технологии при проведении ремонта «под продажу» - можно только догадываться. Для «догадывания» получите пару фактов: лично общался с бригадой которая делает ремонт за 12 дней. Ага. Из «черновой» до «с ремонтом» - 12 дней. Кто не понял в чем цимес, открывает Яндекс и ищет сколько сохнет: Ротбант, Бетон-контакт, грунтовка, «жидкий пол» и так далее. Факт второй: я лично видел стены выровненные полистиролом. Ага. Полимеризованый винилбензол. Ага. В жилом помещении. Ага. Видать слой Ротбанта показался толстоват, да и сохнуть он, если толстым слоем, будет о-го-го; получите элегантное решение - полистирол дюбель-гвоздями приколотили - вау-ля! Главное, чтобы сверху все было ровненькое и беленькое.

Продолжаем.

Тем не менее мои мытарства не были безрезультатны. Квартиру не купил, зато у меня появился план. План! К реализации коего я незамедлительно и приступил. Первый пункт плана - снять квартиру на, увы, длительный срок. Второй пункт - устроиться работать в агентство недвижимости. Ага. Вот так, бесхитростно. А что? Я в Москве более 20 лет недвижимостью занимался, ужЭль не потяну? Да - разные рынки, разная география, разный спрос, менталитет и так далее. Но я же на руководящие посты и не претендую, я же простым агентом, а там пусть начальство отдувается.

Итак, изучив рынок теперь уже съемного жилья, прикинув что к чему и соразмерив свои хотелки с возможностями получил: центр-центра (в Сочи «центр» понятие уж очень растяжимое), современный дом, современный ремонт, вся мебель и техника и, обязательно, подземный паркинг. Тут уже, будучи наученным на местном рынке продажи, полез смотреть предложения в Авито, ничего не нашел, но установил бюджет в который мои хотелки влезают: примерно 100тр в месяц. Еще раз соизмерил с возможностями - нормально. Хотел остаться в «Санремо», даже был согласен смириться с отсутствием у них подземного гаража, но там апартаменты, даже самые большие, как-то совсем не приспособлены для длительного проживания, плюс ценник - от 120тр/мес с учетом скидки при длительном найме. С персональной жабой не договорился: 120, да еще и машину поставить не где.

А время уже поджимает, как-то в Сочи я подзадержался, надо с квартирой вопрос решать и пора-пора. Вот я и подумал: в Москве однокомнатную квартиру с таким бюджетом, это обзвонить агентства покрупнее и все, эксклюзивов в такой цене куча. В крайнем случае, хрен с ним, заплачу комиссию, если вариант достойный будет, не обеднею. Обзвонил. Бля…. (опять не сдержался) это содомия какая-то! Вам, (непечатное), «список смотри выше», звонит клиент с деньгами! Я бы в Москве за такого зубами и ногами вцепился! Запрос э-ле-мен-тар-ный: современная, просторная однокомнатная квартира там же где пытался купить, в приличном доме с подземным паркингом. Какую ЧУЙНЮ (почти сдержался) мне только не предлагали - мамадарагая… Нахрена мне трехкомнатная квартира на Навагинской, 16?! Это же не дом - халабуда! Пятиэтажная! Да - центр, но центр административный, а мне нужен «туриститческий». Я хочу приморский парк у дома, а не парковку и «близость ж/д вокзала»! Какой в пиз… (сдержался) в тьму «Актер-гэлакси»?! От него до нужного мне места в пробке минут 30 стоять. Да и вообще, это не дом «элит класса», а грёбаный муравейник с ж/д дорогой под окнами. «11 лифтов» Одиннадцать лифтов, Карл! Эти дебилоиды думают, что это круто! Трешь, хардкор и содомия.

А квартиру я нашел. Сам. Кухня-гостиная, спальня, высокие потолки, новый современный ремонт, новая мебель, два кондиционера, большой балкон и посудомоечная машина. И там где хотел - угол улиц Соколова и Орджоникидзе. И дом новый, с подземным гаражом и охраной. И за 50тр в месяц. Плюс шесть за гараж. Просто пошел гулять по интересному мне месту и заходил в приличные, понравившиеся мне дома. Там консьержи, а они всё и всех знают, слово за слово - пол дня. Всё.

Теперь будет несколько лирических отступлений. Первое - юридическое.

Вы хотите купить квартиру и, естественно, рассчитываете, что будет оформляться договор купли-продажи, а сделка будет регистрироваться в Росреестре? - Справедливо. Даже если вы покупаете квартиру в новостройке (подробней смотри 214-ФЗ). Справедливо, только не для Сочи. Эскроу-счета - только не здесь, но про это будет отступление номер два. 

Местный рынок, это в лучшем случае 215-ФЗ - жилищно-накопительные кооперативы. И то - не они. Если простыми словами, по 215-ФЗ вы покупаете долю в кооперативе и, потом, когда-нибудь, когда кооператив построит многоквартирный дом, вы получите некое, пропорциональное взносу, количество квадратных метров. Такая покупка не защищена никак и никем. Если вы решите выйти из кооператива - скатертью дорога, возврат денег будет в виде «как договоритесь». Возможно договоритесь. Если кооператив обанкротится - упс, будете получать… не важно, все равно ничего не получите. Тем не менее, сделки по 215-ФЗ вполне законны и так же подлежат регистрации в Росреестре. 

Вообще он, 215-ФЗ, не для этого существует: обычно к нему прибегают друзья-бизнесмены которые вскладчину строят торговый комплекс. Или бензозаправку. Но в законе нигде не указано, что строить на его базе многоквартирный дом нельзя, или нельзя под это привлекать средства граждан. Вот местные застройщики этим и пользуются. Причем не просто пользуются, но еще и с регистрацией в Росреестре не заморачиваются. Реально: тупо отдаешь деньги, налом, тебе сидящий в строительном фургончике дяденька пишет бумажку в получении денег и заносит ФИО в тетрадку. Все. Теперь вы типа владелец квартиры. Ага. Будущий. 21 век на дворе. 200 тысяч за квадратный метр. Ага.

Отступление второе - финансовое. Даже если дом строится по 214-ФЗ, или в уже построенном доме продаются квартиры по договору купли-продажи, это еще ничего не значит. Представьте себе мой шок, когда в офисе КРУПНЕЙШЕГО местного застройщика, мне открытым текстом было заявлено, что сумма в договоре не полная… Ага. «0,7 от кадастра». Ага. Переведу: квартира продается, например, за 10 миллионов, по кадастру её цена - пять. Так вот, застройщик согласен принять на счет только 3,5, остальное, 6,5 миллионов, будьте добры наличными, под расписку. ГНИ даже ловить никого не надо, они сами не прячутся - все открыто. Приходите и спрашивайте. К любому. Вам у ЛЮБОГО честно ответят: сколько пройдет по кассе компании, а сколько мимо и в неизвестном направлении. Ну а «если что» спрашивать вы будет с… а хрен его знает с кого. Во - с Президента! Во время «прямой линии». Ага. Правда она уже в этом году была, ну да ничего - в следующем году тоже будет. Наверное.

Размах этой хрени такой, что вы даже ипотечный кредит можете получить под такой «расклад». Причем не где-нибудь, а, в том числе, в СберБанке. И никто не парится, для местных это нормально. 

Отступление третье - ипанутое (другого термина для этого 3,14… не нашел).

Согласно ст. 16 ЖК РФ жилые помещения это: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Кроме этого существуют еще жилые помещения временного пребывания, они же «жилые помещения специального фонда». Это как раз номера в гостиницах, казармы, комнаты в общежитиях и так далее, их «собирательный образ» - апартамент. В самом законодательстве слова «апартамент» нет. 

Данный «собирательный образ» пригоден для проживания согласно п.2 ст. 15 ЖК РФ, но не прошел сертификации согласно п.3 той же статьи. Тут все просто: требования СНиПа и ГНиПа к жилым помещениям куда как более строгие, чем к «помещениям временного пребывания», соответственно строить их дороже и сдавать в эксплуатацию сложнее. Кроме того, в некоторых местах строительство жилых домов просто запрещено. Например в прибрежной водоохранной зоне, что для Сочи очень актуально. Так что - пусть будут: апартаменты. Но Сочи, это Сочи! За два месяца я узнал о существовании таких «видов жилой недвижимости» как: жилой гараж, жилой элинг, жилой цоколь (это ПОДВАЛ! Без окон!), жилой контейнер, просто ЖП - жилое помещение, и чемпион абсурда - горный элинг. Повторяю: горный, сука, элинг! Кто не понял: элинг - гараж для лодок. Ага. В горах. Зато звучит… И Швейцарией сразу пахнуло - «горный элинг». Вот я даже не удивлюсь, если в качестве жилья попадется жилое гнездо, на ЛЭП, или жилое дупло, в подпорной стене. 

Из всего этого перечня, в Москве, я сталкивался только с ЖП, их еще называли «армян-строй». Это типа квартира в многоквартирном доме построенном на приусадебном участке. Отсюда: нарушение пятна застройки, этажности, проблемы с коммуникациями и так далее. Зато дешево. В Московской области таких буквально несколько штук построили, в начале двухтысячных, но очень быстро приехали бульдозеры и все сразу поняли, что так строить не надо. Та же история была с совсем уж штучными «жилыми гаражами». А тут это норма. До сих пор цветет и пахнет. Более того, для покупки такой ЖП даже ипотечный кредит можно получить, в том числе… да, да, да - в СберБанке. У меня из окна такой ЖП видно: ул. Орджоникидзе, дом 30. Ага. 9 этажей на шести сотках. Ага. До трехсот тысяч за метр квадратный. Welcome йоптыть!

Отдельный Welcome в Сочи для малоподвижных граждан. Пандус? - Не, не слышали. Я спрашивал у местных: как так? - Смеются, типа - у нас все болезни проходят. Ага. Я, пока мотоцикл не продал, два раза на костылях прыгал. Случись со мной такое безобразие в Сочи - все, из дома бы не смог выйти. Даже дома типа «бизнес класса». Представьте себе дверь в подъезд к которой надо подниматься по узкой, сантиметров 80, лестнице, еще и с наклоном градусов в 60 (норматив - не более 45). А как насчет тринадцатиэтажного дома без лифта? Ха! А я в таком был! И открытая лестница по внешней стене: подъем не для слабонервных. Вообще в него еще можно зайти с пятого этажа, надо только подняться на гору по серпантину БЕЗ ступенек и обочины, тогда до вашего «пентхауса» надо будет подняться всего восемь этажей. Правда по той же открытой лестнице. И ничего, живут. Окна в длинный коридор, лифта нет, но живут.

Собственно… рядом с теми домом еще один стоит, такой же, с пафосным названием ЖК «Король Георг». Электричества нет. Воды нет. Газа нет. Канализации нет. Окон нет. Дверей нет. Крыши тоже нет. Собственно документов у «покупателей» тоже после «покупки» как-то не очень и есть, хоть каких. Но живут. Купили же, ну… типа - купили, вот и живут. Отсюда логичен и справедлив вопрос: как, КАК!!!, можно за ЭТО отдать свои кровно заработанные? Элементарно, если это город-курорт, город-мечта. 

Какой-нибудь хороший человек из Анадыря или Верхоянска, устав стучать зубами от холода 11 месяцев в году, открывает какой-нибудь сайт по недвижимости (не будем показывать пальцем) и видит… ВАУ! За какие-то несчастные 2-3 миллиона его прямо-таки ждет шикарная студия с дизайнерским ремонтом в самом центре города-курорта Сочи. Да еще и в двух шагах от моря.

Отступление: как и писал выше, никакой квартиры нет - фейк, или «фонарь» - на местном риелторском арго. Кстати, тутошние агентства недвижимости активно используют специальные программы которые забивают интернет такими «фонарями» и, чем крупнее агентство, тем злее и фантастичнее оно размещает «фонари», на которые и летят труженики севера. Кстати №2 - обратите внимание, ни у одного местного агентства недвижимости нет рейтинга. И отзывов на неподконтрольных им интернет-ресурсах тоже нет. Тысячи «объектов» в рекламе, сделок должно быть, по идее, сотни, а отзывов нет. И рейтинга нет. На их ресурсах - все хорошо: сотни благодарных клиентов ведрами расплескивают елей. А на сторонних - тишина. Ничего странного в этом не усматриваете? Вообще агрегаторы на местный рынок тупо забили: рейтинги не присваивают и на жалобы не реагируют, достало их. Агентства деньги за рекламу платят, и ладно, и трава не рости: варитесь там сами, как хотите.

Возвращаемся к нашему доброму труженику Севера, который начитавшись… […восемнадцать абзацев вырезано цензурой…] …. проматерился, отлегло. Так вот, начитавшись объявлений на АВИТО, хватает телефон и торопливо набирает номер, там естественно агенство которое… Угадаете? А вот и нифига вы не угадаете - радостно ему сообщает, что таки - да, и эта квартира есть, да и еще лучше/дешевле найдутся, но вот-вот, рубль не стабилен и ни сегодня, так завтра, цены поднимут…. Прощай Мечта.

Сибиряк берет отпуск за свой счет и сложив деньги в саквояж (не шучу: почти все едут с наличкой, лично катал по квартирам клиента всю дорогу прижимавшего к себе сумку с налом), первым же рейсом мчит в город-мечту, где не только пальмы и солнце, но еще и цены на недвижимость как в родном Вилюйске. Приезжает и…. surprise! - за свои кровно заработанные он может приобрести только вот такую квартиру, без лифта, крыши и документов. Что же до вожделенных Хором с «евроремонтами» в домах с лифтами у моря… ну, метра три-четыре может и купит, вот только квартиры здесь все от 40 м2 и кусками их не продают. В некоторых стоимость машиномест в паркинге от 5 лям и половинку так же не купить.

А теперь самое интересно: охреневший от такого приветствия полярник не уезжает, а покупает! ПОКУПАЕТ! Видимо - чтобы просто обратно сумку с деньгами не тащить. И хорошо еще если какую-нибудь пятнадцати-метровую конуру, но с коммуникациями и документами, а не вот такое в «Король Георг». И снова: про конуру с общей площадью пятнадцать метров общей площади ни разу не шучу, здесь такие специально массово строят. Массово, сука, строят! И все продано! Все эти квар… не знаю, как это назвать, у этой хрени даже статуса «квартира» порой нет, но их покупают. Точка. Нет - запятая. Влезают в ипотеку, соглашаются на рассрочку, но покупают и, раскинув пальцы веером, летят домой счастливыми обладателем… эм… О! - НЕДВИЖИМОСТИ в городе где всегда лето. Да и насрать, что это «доля в жилом гараже» и в соседнем боксе кузовной цех, зато тепло.

Грустно, да? Мечта тю-тю? Не расстраивайтесь. По крайней мере я недвижимостью у моря обзавелся. Сам. Реальной, законной и по вменяемой цене. Но это уже другая история.

Всем добра.

Продолжение следует.

Источник!

promo zm_sochi may 14, 2014 13:12 33
Buy for 200 tokens
По мере сил стараюсь информировать друзей, знакомых, партнеров и просто наших сограждан о том, зачем вообще курорт Сочи нужен стране и в чем отличие между отдыхом в Турции (кстати, одной из моих любимых стран в плане отдыха) и поездкой в санаторий или пансионат с лечением в Сочи... :) Сочи…

Error

default userpic

Your reply will be screened

Your IP address will be recorded 

When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.